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RETEVISURE - APPROFONDIMENTI
15 Settembre 2019 di Tim Colica
CONVENZIONE AGENZIA DELLE ENTRATE N. C00092372010 PER CONSULTAZIONE E PRESENTAZIONE DI ATTI DI AGGIORNAMENTO UFFICIALI.
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Stima immobile - Come si esegue e dove richiederla
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La valutazione immobiliare è un'operazione tecnica, ad opera di un professionista abilitato,volta ad individuare il più probabile valore di mercato di un determinato immobile, sulla base di due fattori determinanti:
- calcolo superficie commerciale
- valore di mercato al mq
Per superficie commerciale vendibile (SCV) si intende la superficie calcolata dalla somma delle ”superfici ponderate” che compongono l'unità immobiliare, ovvero un parametro oggettivo da considerare come riferimento per le valutazioni patrimoniali.
Il principale riferimento per il calcolo è il codice delle valutazioni immobiliari redatto da Tecnoborsa ed Agenzia nazionale delle entrate, che fornisce i coefficienti necessari alla determinazione delle superfici suddividendole in 3 categorie:
- Superfici principali ( superficie utile netta calpestabile,muri perimetrali,mansarde,sottotetti, verande e taverne);
- Superfici di ornamento (Balconi, terrazze, logge, portici,cortili,giardini e aree di pertinenza);
- Superfici di vani accessori e parcheggi (cantine,soffitte,Locali accessori,box,parcheggi coperti e scoperti).
Per quanto riguarda il secondo fattore, ovvero l'individuazione del valore di mercato al mq, la fonte d'informazione principale è la banca dati dell'osservatorio immobiliare(OMI).
Tale banca dati contiene quotazioni immobiliari semestrali per singolo comune, riferite ad ogni fascia omogenea territoriale, fornendo un intervallo di valori minimi/massimi per unità di superficie in euro al mq. Nello specifico, queste zone omogenee territoriali individuate dall'osservatorio, raggruppano aree nelle quali si registra uniformita' di condizioni economiche, socio-economiche e di mercato.
Il metodo di valutazione immobile di Retevisure.it
Retevisure.it mette a disposizione il servizio di stima immobile, ad opera di tecnici professionisti regolarmente abilitati presso gli albi di competenza, che oltre a tener conto dei criteri sopracitati, introducono come ulteriore indicatore di ponderatezza la presenza di comparabili dinamici.
Tali comparabili dinamici, ricercati al momento della stima, si riferiscono ad immobili il più possibile similari a quello valutato. Per la scelta di tali comparabili, tra le caratteristiche comuni di raffronto si considerano:
Caratteristiche di zona (immobili censiti nella medesima zona dell'immobile valutato);
Caratteristiche di superficie ( immobili della stessa ampiezza dell'immobile valutato);
Caratteristiche intrinseche ( struttura, stato conservativo, finiture , etc).
Tale introduzione di comparabili dinamici, che porta di fatto ad una classica stima immobile comparativa ponderata, è strettamente collegata alle circostanze correnti del mercato alla data dell'effettiva valutazione. In caso di assenza di comparabili prettamente simili, come nel caso di zone con un basso mercato immobiliare, saranno applicati coefficienti di correzione per difetto/miglioria, applicati sulla base delle discrepanze riscontrate nelle caratteristiche rispetto all'immobile oggetto di valutazione.
La valutazione terra' conto quindi sia dei valori dell'osservatorio immobiliare (OMI), sia di quelli riferiti agli immobili attualmente in vendita (comparabili dinamici) al fine di individuare il valore di mercato più consono alla stima dell'immobile.
- calcolo superficie commerciale
- valore di mercato al mq
Per superficie commerciale vendibile (SCV) si intende la superficie calcolata dalla somma delle ”superfici ponderate” che compongono l'unità immobiliare, ovvero un parametro oggettivo da considerare come riferimento per le valutazioni patrimoniali.
Il principale riferimento per il calcolo è il codice delle valutazioni immobiliari redatto da Tecnoborsa ed Agenzia nazionale delle entrate, che fornisce i coefficienti necessari alla determinazione delle superfici suddividendole in 3 categorie:
- Superfici principali ( superficie utile netta calpestabile,muri perimetrali,mansarde,sottotetti, verande e taverne);
- Superfici di ornamento (Balconi, terrazze, logge, portici,cortili,giardini e aree di pertinenza);
- Superfici di vani accessori e parcheggi (cantine,soffitte,Locali accessori,box,parcheggi coperti e scoperti).
Per quanto riguarda il secondo fattore, ovvero l'individuazione del valore di mercato al mq, la fonte d'informazione principale è la banca dati dell'osservatorio immobiliare(OMI).
Tale banca dati contiene quotazioni immobiliari semestrali per singolo comune, riferite ad ogni fascia omogenea territoriale, fornendo un intervallo di valori minimi/massimi per unità di superficie in euro al mq. Nello specifico, queste zone omogenee territoriali individuate dall'osservatorio, raggruppano aree nelle quali si registra uniformita' di condizioni economiche, socio-economiche e di mercato.
Il metodo di valutazione immobile di Retevisure.it
Retevisure.it mette a disposizione il servizio di stima immobile, ad opera di tecnici professionisti regolarmente abilitati presso gli albi di competenza, che oltre a tener conto dei criteri sopracitati, introducono come ulteriore indicatore di ponderatezza la presenza di comparabili dinamici.
Tali comparabili dinamici, ricercati al momento della stima, si riferiscono ad immobili il più possibile similari a quello valutato. Per la scelta di tali comparabili, tra le caratteristiche comuni di raffronto si considerano:
Caratteristiche di zona (immobili censiti nella medesima zona dell'immobile valutato);
Caratteristiche di superficie ( immobili della stessa ampiezza dell'immobile valutato);
Caratteristiche intrinseche ( struttura, stato conservativo, finiture , etc).
Tale introduzione di comparabili dinamici, che porta di fatto ad una classica stima immobile comparativa ponderata, è strettamente collegata alle circostanze correnti del mercato alla data dell'effettiva valutazione. In caso di assenza di comparabili prettamente simili, come nel caso di zone con un basso mercato immobiliare, saranno applicati coefficienti di correzione per difetto/miglioria, applicati sulla base delle discrepanze riscontrate nelle caratteristiche rispetto all'immobile oggetto di valutazione.
La valutazione terra' conto quindi sia dei valori dell'osservatorio immobiliare (OMI), sia di quelli riferiti agli immobili attualmente in vendita (comparabili dinamici) al fine di individuare il valore di mercato più consono alla stima dell'immobile.
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