DIRITTO DI SUPERFICIE - COSA SI INTENDE?

 

Il diritto di superficie è disciplinato dall’ordinamento giuridico italiano dal Codice civile italiano dall’articolo 953 fino al 956, che consiste nella possibilità di edificare e mantenere una costruzione su un terreno che risulta di proprietà altrui. Questa possibilità è un’eccezione al principio generale di proprietà che prevede che ciò che viene costruito su un terreno sia d’appartenenza del proprietario del terreno.

Questo diritto è ampliamente usato in diversi ambiti come, ad esempio, nelle concessioni edilizie pubbliche, in caso di piani d’edilizia residenziale convenzionata, nelle operazioni per lo sviluppo immobiliare. Tuttavia, sussistono delle differenze tra il diritto di superficie e la proprietà superficiaria.

COS'E' IL DIRITTO DI SUPERFICIE?

Il diritto di superficie è un diritto reale di godimento che consente a un soggetto, detto superficiario, di costruire su un terreno di proprietà di un altro soggetto, mantenendo la proprietà della costruzione realizzata. La presenza di un diritto di superficie è facilmente visionabile effettuando uan visura catastale dell'immobile, fornendo i relativi identificativi catastali quali foglio,particella ed eventuale subalterno se presente.

Si tratta di un diritto che può essere:

• A tempo determinato, con scadenza prestabilita, alla fine della quale la costruzione diventa automaticamente di proprietà del titolare del suolo (il concedente);
• A tempo indeterminato, nel qual caso il diritto di superficie può essere trasmesso, venduto o ereditato senza limiti di tempo.

Il diritto di superficie, inoltre si può costituire in vari modi:

• Per contratto tra il proprietario del suolo e il superficiario, attraverso un atto notarile che viene poi trascritto nei registri immobiliari;
• Per testamento, nel caso in cui il diritto venga lasciato come eredità;
• Per legge, in situazioni particolari previste dall'ordinamento giuridico.

Nel caso di diritto di superficie a tempo determinato, al termine del periodo stabilito il diritto si estingue e la proprietà della costruzione torna automaticamente al proprietario del terreno.

 

 

 

QUALI SONO GLI OBBLIGHI DEL SUPERFICIARIO?

 

In caso di diritto di superficie, bisogna considerare che il superficiario ha degli obblighi da rispettare. In primis deve rispettare i vincoli urbanistici e edilizi nella realizzazione dell’opera e deve mantenere la costruzione in buono stato rispettando anche eventuali patti contrattuali con chi detiene la proprietà del suolo.

Viene altresì richiesto il possibile pagamento di oneri, se stabiliti dal contratto, in qualità di corrispettivo per l’uso del suolo. Una volta che la costruzione è stata finalizzata, il superficiario può scegliere sia di venderla sia di trasferirla a terzi, mantenendo comunque il diritto sul fabbricato fino a quando non scade il diritto di superficie.

DIFFERENZA TRA DIRITTO DI SUPERFICIE E PROPRIETA' SUPERFICIARIA

La proprietà superficiaria si riferisce alla situazione in cui il diritto di superficie è stato esercitato e la costruzione è già stata realizzata.

Ecco le principali differenze tra i due concetti:

• Diritto di superficie: è il diritto di costruire su un terreno di proprietà altrui e mantenere la proprietà della costruzione per un periodo determinato o indeterminato;
• Proprietà superficiaria: è la proprietà del fabbricato realizzato su un terreno non di proprietà, acquisita attraverso il diritto di superficie.

Un esempio concreto è rappresentato dagli immobili costruiti su terreni di proprietà comunale concessi in diritto di superficie. Chi acquista un appartamento in un edificio costruito su un terreno concesso in diritto di superficie diventa proprietario della costruzione, ma non del suolo.

Se il diritto di superficie ha una durata limitata, alla scadenza il proprietario del suolo (ad esempio il Comune) torna ad avere la piena proprietà dell’edificio, salvo il caso in cui il diritto venga rinnovato o trasformato in piena proprietà con un apposito riscatto.

ESTINZIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE

 

Il diritto di superficie non è sempre a tempo indeterminato, inoltre ci sono dei casi nei quali questo può estinguersi. Nel dettaglio, l’estinzione del diritto di superficie si ha quando c’è una scadenza del contratto. Altri casi che portano alla sua estinzione rappresenta la consolidazione, ossia quando il superficiario acquista anche il terreno e la proprietà diventa una sola.

Infine, ci sono i casi in cui l’estinzione del diritto di superficie avviene per abbandono volontario da parte del superficiario o per decadenza dovuta a un mancato utilizzo, nel rispetto dei casi previsti dalla legge e dal contratto.

QUALI VANTAGGI E SVANTAGGI COMPORTA IL DIRITTO DI SUPERFICIE

 

Uno dei vantaggi del diritto di superficie è sicuramente quello di poter costruire su un suolo senza però dover procedere all’acquisto, andando a ridurre i costi iniziali dell’investimento. Questo diritto viene concesso molto spesso per portare avanti dei progetti di edilizia convenzionata e per rendere gli immobili più accessibili all’acquisto. Infine, un ultimo vantaggio è la flessibilità data dal poter trasferire o cedere l’immobile, anche senza essere proprietari del terreno.

Ci sono naturalmente degli svantaggi da prendere in considerazione, come ad esempio il fatto che non si è proprietari del terreno e che ci sono casi, dovuti da termini contrattuali o da altre condizioni che possono portare a perdere il diritto sull’immobile. Infine, bisogna sempre valutare bene eventuali vincoli o limitazioni che vengono imposte dal proprietario del suolo per capire come funziona il diritto di superficie.