VERIFICA IPOTECA SU IMMOBILE
COME SI EFFETTUA?

Come conoscere la presenza di un'ipoteca
su immobile e come conoscerne i dettagli.
Quando si tratta di comprare o vendere una proprietà, è fondamentale essere consapevoli dei vincoli che possono gravare su di essa. Per questo motivo, la verifica delle ipoteche su immobili è un passaggio cruciale. In questo articolo, esploreremo l'importanza di controllare i vincoli su una proprietà, gli strumenti utilizzati per la verifica delle garanzie immobiliari e come leggere e interpretare correttamente i documenti relativi alla visura delle ipoteche.


COS'E' L'IPOTECA E QUALI TIPOLOGIE ESISTONO

Mettere un bene in garanzia significa impegnare un determinato patrimonio come garanzia di un prestito o di un debito. In pratica, si tratta di concedere al creditore il diritto di prendere possesso del bene nel caso in cui il debitore non adempia agli obblighi contrattuali, consentendo al creditore di soddisfare il proprio credito mediante la vendita forzata dell'immobile ipotecato. È importante sottolineare quindi che mettere un bene in garanzia comporta dei rischi, poiché in caso di mancato pagamento del debito, si potrebbe perdere il controllo del proprio patrimonio.

Il nostro codice civile stabilisce tre distinte tipologie di ipoteca ovvero:

- ipoteca legale : è la meno utilizzata, disciplinata dall'art. 2817 del codice civile, il più delle volte viene utilizzata in caso di debiti saldati solo parzialmente o a seguito di atti di divisione ove gli eredi non provvedono ai pagamenti dei conguagli previsti;

- Ipoteca Giudiziale : si tratta di un titolo di garanzia scaturito da un provvedimento dell'autorità giudiziale o da una sentenza di un giudice. La sua iscrizione è fondamentale in quanto deve necessariamente essere resa pubblica ai fini di tutelare le persone interessate al bene;

- Ipoteca volontaria : si tratta della forma ipotecaria più diffusa relativa agli atti di compravendita immobiliare, in quanto rappresenta l'ipoteca posta volontariamente in funzione della concessione di un mutuo ipotecario.


IPOTECA SU IMMOBILE - COME VERIFICARLA

Quando viene posta un'ipoteca su un determinato immobile, quest'ultima viene trascritta nella relativa conservatoria dei registri immobiliari, ovvero l'ufficio dell'Agenzia delle entrate presso il quale vengono conservati tutti gli atti immobiliari relativi agli immobili.

La Conservatoria dei Registri Immobiliari contine quindi tutte le Trascizioni (come gli atti di compravendita, le donazioni e/o le successioni), le Iscrizioni (ovvero le ipoteche, i decreti ingiuntivi etc) e le annotazioni (come le rettifiche, le cancellazioni di ipoteca, le restrizioni dei beni etc.).

Per verificare quindi la presenza di un'ipoteca o un gravame su un determinato immobile, è sufficiente eseguire una visura ipotecaria sull'immobile da ispezionare. La visura ipotecaria, detta anche visura ipocatastale, rappresenta infatti l'elenco sintetico delle formalità, ovvero di tutti gli atti sopra menzionati, trascritti in conservatoria per quell'immobile. Se dall'elenco delle formalità risultano presenti iscrizioni contro derivanti da ipoteca, ciò significa che l'immobile è gravato da garanzia. Nel caso in cui un'ipoteca sia stata estinta anticipatamente o scaduta e non rinnovata, quest'ultima risulterà annotata con la dicitura "CANCELLAZIONE TOTALE", il che indica il decadimento del vincolo a garanzia del bene immobiliare.

COMPRAVENDITA DI IMMOBILI GRAVATI DA IPOTECA - E' POSSIBILE?

Acquistare un bene ipotecato può rappresentare sia un'opportunità che un rischio da considerare attentamente. Da un lato, l'acquisto di un immobile ipotecato potrebbe offrire la possibilità di ottenere un prezzo inferiore rispetto al mercato. Tuttavia, è fondamentale valutare i rischi associati a questa scelta. Innanzitutto, è necessario verificare l'entità dell'ipoteca e se è possibile estinguerla prima della vendita. Inoltre, bisogna considerare che l'acquisto di un immobile ipotecato potrebbe comportare il trasferimento di eventuali debiti o problematiche legali addebitate sul bene stesso. Pertanto, è consigliabile consultare un esperto legale o un notaio per valutare attentamente tutte le implicazioni e i rischi prima di procedere con l'acquisto di un bene ipotecato.

Nella maggior parte dei casi, per finalizzare una compravendita con ipoteca pendente, la parte venditrice mette l’acquirente al corrente dell’esistenza dell’ipoteca sia prima della contratto preliminare che in fase di vendita al momento del rogito. E' importante sottolineare che anche in caso di presenza di un preliminare di compravendita, trascritto regolarmente nei Registri immobiliari, quest'ultimo non prevale in ogni caso sulle ipoteche iscritte in precedenza e pendenti sul bene immobile sino a quando il debitore procede a saldare il proprio debito.

Ciò comporta che nella maggior parte dei casi, all'atto dell'acquisto dell'immobile, il creditore e parte venditrice si impegna ad estinguere il debito con la parte della somma necessaria derivante dalla vendita, liberando così definitivamente l'immobile dall'ipoteca.

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